Češi milují nemovitosti, západní investoři zase nedají dopustit na akcie. Kdo má ale pravdu v českém prostředí, když stojíte před rozhodnutím, kam uložit úspory? Máte vsadit na klasiku v podobě investičního bytu, nebo poslat peníze na kapitálové trhy? Co reálně vydělá víc a kde riskujete méně?
Abychom se na souboj čísel podívali naprosto realisticky, představíme si modelového klienta Pavla Šikulu (45 let). Pavel úspěšně podniká v logistice, jeho manželka pracuje jako účetní a společně mají čistý rodinný příjem kolem 250 000 Kč měsíčně. Bydlí ve vlastním a na spořicím účtu se jim sešlo 9 000 000 Kč. Pavel ví, že do důchodu mu zbývá 20 let a spoléhat se na státní penzijní systém ČR by byla finanční sebevražda. Chce své peníze ochránit před inflací a zajistit si stabilní životní standard.
Zatímco Pavel vnímá cihlu jako jistotu („nikdy nespadne na nulu“) a jeho kolega v práci se chlubí bytem na Žižkově, který mu nese 20 tisíc čistého měsíčně, Pavlova manželka je opatrnější. Varuje před neplatiči, rekonstrukcemi a růstem daní: „S akciemi a ETF fondy aspoň nemusíš řešit prasklé stoupačky ani otravné lidi a za dvacet let z nich můžeme čerpat rentu úplně stejně.“
Kdo má pravdu? Emoce musí stranou, rozhodnout musí tvrdá data.
Předpoklady pro výpočet: S čím počítáme?
Pavlovi je jasné, že nedává smysl koupit jeden byt za hotovost. Pokud by ho pronajímal za přibližně 25 000 Kč, jeho hrubý výnos z nájmu by byl pouhých 3,3 %. Tato varianta by byla nejhorší a Pavel to ví. Proto se rozhodl využít finanční páku v podobě hypotéky a tím zvýšit výnos vlastního kapitálu.
Našel konkrétní příležitost: balíček 3 menších bytů 2+kk v Praze 10 za celkových 16 500 000 Kč. K vlastním 9 milionům si proto vezme hypotéku 7 500 000 Kč. Pro férové srovnání s trhem nastavujeme parametry na horizontu 20 let takto:
Systém výpočtu: Simulace využívá pokročilý model Monte Carlo (20 000 scénářů od Edwardinvest). Ten zohledňuje, že trhy i reality zažívají výkyvy, a počítá s přirozenou volatilitou 10 % u obou variant. Výsledky níže ukazují nejpravděpodobnější středový vývoj (medián).
Jak obě varianty porovnat férově?
Častou chybou je pouhé srovnání nájmu a splátky hypotéky. Aby byla hra spravedlivá, musí obě varianty začít se stejným kapitálem a vykazovat identické finanční toky (cash flow) v průběhu času.
- Varianta A (Investiční byty): Pavel vloží 9 milionů Kč, doplatí 330 000 Kč na úvodní poplatky a vezme si hypotéku. V prvních letech nájem nepokryje splátku a údržbu, takže Pavel zažívá tzv. negativní cash flow – investici musí měsíčně doplácet ze své kapsy. Po 20 letech je hypotéka splacená a čistý nájem se stává jeho rentou.
- Varianta B (Diverzifikované portfolio): Pavel investuje na začátku celých 9 330 000 Kč (úspory plus částku na poplatky u bytů) do širokého globálního portfolia akcií, dluhopisů a nemovitostních ETF. Každý měsíc pak na účet posílá přesně tu samou částku, kterou by jeho realitní dvojče doplácelo na hypotéku. V 65 letech vklady zastaví a začne čerpat rentu.
Kdo odchází do důchodu bohatší?
Ať už by si Pavel vybral cihly, nebo cenné papíry, v drtivé většině simulací by v 65 letech vlastnil majetek přesahující 25 milionů korun. Obě varianty by ho tedy dovedly k solidní rentě. Jeden vítěz zde ale přesto je:
- 1. místo – Diverzifikované portfolio: V nejpravděpodobnějším scénáři (mediánu) skončil Pavel s částkou 27 100 000 Kč.
- 2. místo – Investiční byt: V reálném scénáři po odečtení budoucích nákladů na prodej a doplacení hypotéky dosáhl na 25 500 000 Kč.
Rozdíl ve prospěch finančních trhů činí v tomto konkrétním případě 1 600 000 Kč.
Zdroj: Edwardinvest, vlastní výpočty
Svět ale není ideálně průměrný (rozptyl výsledků)
Pokud se podíváme na rozptyl výsledků, kde nebudeme brát v potaz 25 % nejlepších a 25 % nejhorších výsledků, zjistíme zajímavé věci:
- Investiční byty se nejčastěji pohybovaly v hodnotách od 18,9 do 34,2 milionu Kč.
- Diverzifikované portfolio se ve stejných podmínkách dočkalo hodnot od 17,3 do 42 milionů Kč.
Nemovitosti mají sice o něco stabilnější „podlahu“ v krizových scénářích, ale cenné papíry nabízí výrazně vyšší strop celkového zhodnocení. Navíc portfolio vedlo v průměrném vyjádření nad nemovitostmi po celou dobu 20 let a strach z kolísání (rizika) na burze je mýtus – barevné pásy volatility jsou u obou aktiv téměř stejně široké.
Když kalkulačka spočítá veškeré finanční pohyby kolem bytu (počáteční vklad, měsíční doplácení i finální hodnotu), vyjde nám vnitřní výnosové procento (IRR) ve výši 5,9 %. To znamená, že aby se spořicí účet vyrovnal bytům, musel by celých 20 let čistě vynášet 5,9 % ročně. A protože u diverzifikovaného portfolia pracujeme s dlouhodobým průměrem 7 %, matematika hraje pro finanční trhy.
Čtyři faktory, které žádná kalkulačka nespočítá
Reálný život se do tabulek nevejde. Před finálním rozhodnutím musí Pavel zvážit provozní aspekty obou investic:
- Čas a starosti: Tři investiční byty znamenají aktivní management – komunikaci s SVJ, vyúčtování služeb, řešení daňového přiznání a neustálé hledání nájemníků. Noční telefonáty kvůli prasklému potrubí musíte řešit hned. Portfolio naproti tomu funguje v režimu „nastav a zapomeň“. Akcie vám o půlnoci nezavolají.
- Likvidita: Pokud život přinese nečekanou finanční ránu, portfolio dokáže Pavel proměnit na hotovost v řádu dnů. Prodej bytu je běh na měsíce, a pokud na peníze spěcháte v době krize, musíte jít s cenou výrazně dolů.
- Diverzifikace: Sázka na byty znamená koncentrované riziko v jedné lokalitě. Jeden problematický soused nebo hlučná stavba za oknem mohou srazit cenu nemovitosti i nájemného. Globální akciový index naproti tomu rozkládá riziko mezi tisíce firem po celém světě.
- Psychologie a disciplína: V tomto bodě investiční byt jednoznačně vyhrává. Cihla je hmatatelná a nepodléhá denním emocím na burze. Pavel nevidí propady cen na displeji telefonu, což mu dává psychologický klid. U portfolia hrozí, že investor při tržním propadu podlehne panice a v nejhorší moment pozice odprodá se ztrátou.
Zlaté pravidlo rentiéra: Nejlepší investice není ta, která má nejvyšší teoretické zhodnocení v Excelu, ale ta, u které dokážete emočně a disciplinovaně vydržet celých 20 let.
V grafu můžete vidět, jak čistý nájem z nemovitosti i roční výběr z investičního portfolia drží krok s inflací. V obou případech se vyplácená renta každý rok přirozeně navyšuje, čímž si zachovává svou reálnou hodnotu po celých 25 let čerpání. Investiční portfolio je v tomto srovnání o něco úspěšnější, díky čemuž může růst renty dokonce překonat samotnou míru inflace.
Jaká strategie je kompletním vítězem?
V Žitný & partneři se na investice nedíváme černobíle jako na souboj „správně vs. špatně“. Oba přístupy mají své nesporné klady a zápory. Pokud bychom dostali nůž na krk a museli vybrat pouze jedno jediné řešení, zvolili bychom globálně diverzifikované portfolio – kvůli větší volnosti, likviditě a lepšímu rozložení rizik.
Naštěstí nás ale nikdo do kouta netlačí, a proto našim klientům nejčastěji doporučujeme chytrou kombinaci obou strategií. Nemovitosti a kapitálové trhy spolu nijak nekorelují, proto je dobré využít obě strategie.
Investování na kapitálových trzích v kombinaci s využitím rozumné finanční páky na investiční byty přináší optimální rovnováhu:
- Kapitálové trhy zajistí skvělou likviditu, flexibilitu a globální výnos. Peníze máte v případě nouze ihned po ruce.
- Reality poháněné zdravou hypotékou dodají majetku hmatatelný základ, reálnou kotvu a psychologickou stabilitu.
Díky této strategii maximalizujeme potenciál úspor, drasticky snižujeme riziko a eliminujeme provozní stres, protože s menším počtem bytů máte i o polovinu méně starostí a papírování. Příběh Pavla Šikuly je modelový, ale situace každého z nás je naprosto unikátní. Máte jiné finanční zázemí, jiné plány do budoucna i jinou míru trpělivosti s výkyvy trhu. Univerzální šablona zkrátka neexistuje.
Pokud chcete nalézt ideální strategické řešení přímo pro vaši rodinu, domluvte si s námi schůzku. Společně proženeme vaše možnosti kalkulačkou a postavíme plán na míru.
Inspiraci k tomuto článku jsme čerpali u společnosti Edwardinvest, na jejichž kalkulačkách byly také prováděny některé simulace a výpočty.
