Směřujeme do zdi a ještě si u toho tleskáme
Po předchozím prázdninovém tématu nás média nenechala odpočívat dlouho. „Myslím, že svět půjde brzy do kopru.“ To byla věta jedné klientky poté, co se na internetu se objevily články srovnávající dnešní situaci s rokem 2008. Pojďme si v dnešním článku tato dvě období srovnat a zhodnotit, co by se stalo s naším portfoliem, pokud by se tato situace skutečně opakovala.
Co jste se mohli dočíst
Podíl nesplácených zajištěných úvěrů dosáhl přibližně 6 % (případy 30 a více dní po splatnosti), jak uvádí Mortgage Bankers Association, což je hodnota, která se blíží kulminaci během hypotéční krize (8,5 %). Největší problémy se dnes soustřeďují především na segment kancelářských budov ve velkých městech – kvůli kombinaci vyšších úrokových sazeb, poklesu obsazenosti a přetrvávajícímu trendu práce na dálku.
V tomto ohledu je aktuální situace skutečně podobná roku 2008.
Jak vypadají ostatní klíčové ukazatele?
Rok 2008
V letech, která předcházela hypotéční krizi v roce 2008, došlo k několika klíčovým událostem:
- Rychlý růst cen nemovitostí
- Od roku 1997 do poloviny 2006 vzrostly ceny domů v USA v průměru o 124 % (podle indexu S&P/Case-Shiller Home Price Index).
- Rostoucí zadlužení domácností
- V roce 2001 byl poměr dluhu domácností k disponibilnímu příjmu v USA kolem 90 %.
Do roku 2007 stoupl na více než 130 %.
Zdroj: Federal Reserve, Financial Accounts of the United States: https://www.federalreserve.gov/releases/z1/
- Rostoucí podíl rizikových úvěrů (tzv. subprime hypoték, tj. úvěrů na bydlení pro klienty s nízkou bonitou)
- Podíl subprime hypoték na všech hypotékách vzrostl z cca 8 % v roce 2003 na více než 20 % v roce 2006.
Zdroj: The Financial Crisis Inquiry Report (2011), National Commission on the Causes of the Financial and Economic Crisis in the United States.
- Uvolněné úvěrové standardy
- Podíl hypoték, které byly schváleny bez ověření příjmů nebo aktiv („NINJA loans“ — No Income, No Job, no Assets), narostl na přibližně 17 % nově poskytnutých úvěrů v roce 2006.
Zdroj: Mortgage Bankers Association, 2007 Data Book.
- Zvyšování úrokových sazeb
- Federální rezervní systém (Fed) začal v roce 2004 zvedat sazbu z 1 %, v polovině roku 2006 byla na 5,25 %.
Zdroj: Federal Reserve Board Historical Interest Rates: https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/openmarket.htm
Jak se situace vyvíjela a kde jsme dnes?
- Růst cen nemovitostí
- Za posledních 10 let vzrostly ceny nemovitostí o 79 %. Toto tempo bylo ovlivněno prudkým nárůstem v covidovém období a tento růst překonal růst mezd. Za poslední 3 roky však růst cen nemovitostí zpomalil a byl růstem mezd překonán.
- Oproti období před hypotéční krizí byl tedy v poslední dekádě růst cen nižší.
Zdroj: FRED, vývoj cen domů
Zdroj: FRED, vývoj průměrné hodinové sazby zaměstnanců
2. Zadlužení domácností
- Během krize se domácnosti zbavovaly nadbytečného dluhu (v grafu Liabilities) a omezovaly nové půjčky. V posledních letech dluh mírně narůstá vlivem dražších hypoték, vyšších cen nemovitostí a studentských půjček. S poměrem dluhu k disponibilnímu příjmu kolem 99 % je však zadlužení o cca 24 % nižší než v roce 2007.
Zdroj: www.federalreserve.gov
3. Podíl rizikových úvěrů
- Od roku 2007 došlo k výraznému poklesu podílu rizikových (subprime) hypoték. Zatímco tehdy tvořili dlužníci s nízkou bonitou přibližně 20 % všech hypoték, dnes je to méně než 5 %. Z hlediska úvěrového rizika je proto pravděpodobnost, že banky své peníze dostanou zpět, výrazně vyšší než před finanční krizí.
4. Úvěrové standardy
- Od roku 2010 banky zavedly přísnější pravidla (vyšší požadavek na doložení příjmů, přísnější scoring). Dnes je tak téměř nemožné dostat tzv. „NINJA“ půjčku („No Income, No Job, no Assets“). Ač je získání hypotéky administrativně otravné, systém je díky těmto kontrolám mnohem bezpečnější.
5. Úrokové sazby
- Úroková sazba klesala a je nyní na hodnotě (4,25 – 4,5) %, což je pro dlužníky nižší zatížení než v roce 2007. Současně je sazba dostatečně vysoká na to, aby jejím snížením mohla centrální banka podpořit ekonomiku.
Co z toho plyne?
V období před hypoteční krizí v roce 2008 byl hlavní problém v tom, že ačkoli byly hypotéky formálně zajištěny nemovitostmi (např. v rámci komerčních realitních úvěrů – CRE loans), jejich reálná tržní hodnota byla často nadsazená. Důvodem byly naprosto nerealisticky vysoké odhady cen nemovitostí.
Dnes je situace v několika ohledech stabilnější:
- Trh je v celkově zdravějším stavu než před krizí.
- Zadlužení domácností není tak vysoké jako v roce 2007.
- Riziko plošného selhání hypoték je nižší, přesto však vyšší úrokové sazby zvyšují tlak na rozpočty domácností.
Jelikož dnes nejsou ceny nemovitostí tolik nadhodnocené jako tehdy. Tím pádem i pro investory do bank a finančních institucí představují výrazně menší riziko.
Měli bychom se obávat poklesu v sektoru realit?
Ratingová společnost Morningstar dnes vidí tento sektor jako stále podhodnocený (9,2 %).
Zdroj: Morningstar; US Real Estate Fair Value
Společnosti investující do realit (Real Estate Investment Trusts – REITs) jsou určitě zajímavou součástí portfolia, neboť mají zajímavý výnos, diverzifikují portfolio a umí si konzistentně poradit s inflací.
To přesně ukazuje tabulka níže: procento klouzavých 12měsíčních období od roku 1973, ve kterých výnosy z investic překonaly míru inflace v USA, podle jednotlivých inflačních režimů (1. nízká a rostoucí, 2. vysoká a rostoucí, 3. vysoká a klesající, 4. nízká a klesající). Barvy znázorňují četnost, s jakou aktivum překonalo inflaci — červená (slabá), oranžová (průměrná), zelená (dobrá).
Tabulka ukazuje, že investice do pálených cihel (REITs) chránila před inflací lépe než investice do cihel zlatých (Gold).
Zdroj: Schroders
TIP: Dávejme si pozor na nabídky českých nemovitostních fondů, které dle některých poradců nemohou kolísat a prezentaci jejich minulých výnosů. Ty byly opravdu solidní, ale to neznamená, že se budou stále opakovat. Jak už určitě víte, je dobré v rámci diverzifikace nemít všechny prostředky v naší republice či našem regionu a navázané na Českou korunu.
Krev v ulicích každý den, alespoň dle medií
„Nové“ zprávy o rizicích kvůli předluženosti domácností i firem vycházejí již desítky let. Není tedy třeba si z nich lámat hlavu.
Zdroj: Google
Ačkoliv celkový objem dluhů (červené sloupce – Liabilities) vzrostl, zároveň došlo k nárůstu příjmů i tržní hodnoty aktiv – jako jsou akcie, nemovitosti nebo komodity (zelené sloupce – Assets), kterými lze dluh postupně splácet. Výsledkem je vyšší čisté jmění domácností (černá křivka – Net Worth), což znamená, že i přes vyšší zadlužení mají dnes domácnosti po zaplacení všech závazků více majetku než kdykoli v minulosti.
Zdroj: www.federalreserve.gov
Zkuste si položit otázku: raději byste dlužili 1 milion Kč a vlastnili portfolio v hodnotě 10 milionů, nebo dlužili 2 miliony Kč a měli portfolio za 20 milionů? Která varianta je finančně zdravější? Kolik vám po splacení dluhu v obou případech zbude?
Přestože je ve druhém případě dluh dvojnásobný, čisté jmění po jeho splacení činí 18 milionů Kč – tedy dvakrát více než v prvním scénáři. Tento jednoduchý příklad ukazuje, že samotná výše dluhu nevypovídá o skutečném finančním zdraví. Klíčové je dívat se na své portfolio jako na celek – v kontextu aktiv i závazků.
I přes stále nové hororové zprávy v mediích investoři i firmy nadále bohatnou a trhy tvoří nová maxima.
Titulky a zprávy v novinách mají za cíl nás donutit kliknout na odkaz a zobrazit reklamy. Rozhodně bychom na jejich základě neměli dělat investiční rozhodnutí.
Jak na krizi 2025?
I když dnes většina klíčových ukazatelů působí lépe než v roce 2008, nelze vyloučit, že se situace v budoucnu zkomplikuje – ekonomické krize totiž přicházejí cyklicky.
Jak by si v takovém období vedlo portfolio našeho typického klienta?
Pro tuto analýzu jsme využili nezávislý analytický nástroj společnosti BlackRock – největšího správce aktiv na světě. Pomocí něj jsme nasimulovali chování modelového portfolia v různých krizových obdobích, včetně finanční krize v roce 2008 a pandemie covidu v roce 2020.
Výsledky vycházejí ze současného složení portfolia, které odpovídá vyváženému rentiérskému profilu. Portfolio je tvořeno z 59 % akciemi, z 31 % dluhopisy a z 10 % fondy peněžního trhu.
Zdroj: Black Rock, Aladdin ke dni 31.5.2025
Během jedné z největších finančních krizí v historii poklesla hodnota našeho modelového rentiérského portfolia pouze o 5,54 %.
Ještě náročnější zkouškou pak bylo období počátku pandemie covidu. I tehdy však měl investor možnost čerpat rentu z fondů peněžního trhu, dividend z akcií a kupónů z dluhopisů – bez nutnosti prodávat ztrátové pozice.
Akciové trhy se navíc během několika měsíců zotavily a investiční portfolia zakončila rok opět v kladných číslech.
Zajímavostí může být nárůst hodnoty portfolia během Brexitu v roce 2016.
Co si z dnešního článku odnést
- Krize může přijít vždy, ale většina ukazatelů dnes vykazuje zdravější hodnoty než v roce 2008
- Cílem zpráv na internetu není to, aby čtenáři bohatli, ale aby měly zprávy sledovanost
- Na krize jsou naše široce diverzifikovaná portfolia připravena
- Trhy se dostaly z podhodnoceného pásma a obchodují se kolem fér hodnot. Korunovým investorům dnes pomáhá příznivější kurz USD/CZK, přesto dnes doporučujeme velké jednorázové investice rozložit do horizontu několika měsíců
A na co se můžete těšit příště?
- Jak si vedli proroci zkázy – naplnila se jejich varování, nebo se mýlili?
- Dělají velcí hráči skutečně to, co hlásají v médiích?
- Pohled do budoucnosti: měnící se světový řád a vývoj globálních dluhových cyklů.
Zůstaňte s námi – bude to stát za to.
Pokud Vás napadlo téma, které s námi chcete probrat, nebo Vás jen něco zajímá, domluvte si s námi schůzku.