Uplynulé měsíce nám přinesly příležitosti zejména v oblasti investic a jsme rádi, že spousta z vás tuto příležitost chytila za vlasy. Dnes bych se s vámi rád podělil o další z principů, kde vidíme potenciál výdělku. Dnes vám chci ukázat, jak chytře využít peníze jiných ve svůj prospěch.
Dluh je nástroj, ne hrozba
Základní úroveň finanční gramotnosti nás učí, že dluh je něco negativního – a proto se mu většina lidí raději vyhýbá.
Na střední úrovni ale chápeme, že ne každý dluh je špatný. Například hypotéka může být rozumným řešením, pokud díky ní získáme vlastní bydlení místo toho, abychom dlouhodobě platili nájem.
Pokročilejší úroveň už říká, že každý dluh může být buď prospěšný, nebo rizikový – záleží na okolnostech. K rozlišení dobrého a špatného dluhu slouží například investiční teploměr viz obrázek níže.
Příklad špatného dluhu:
Spotřebitelský úvěr s úrokem 7 % ročně, použitý na nákup zbytného zboží.
Příklad dobrého dluhu:
Úplně stejný úrok (7 %), ale použitý na vlastní podnikání s očekávanou návratností 20 % ročně (ROE).
Zdroj: KFP
Naším cílem je vždy v bezpečných mezích maximalizovat klientům průměrnou „teplotu“ investic a naopak minimalizovat průměrnou „teplotu“ úvěrů.
Proč úvěr v portfoliu dává smysl – i když jej nepotřebujeme
Než se pustíme do vysvětlení, proč úvěr v portfoliu dává smysl, měli bychom si říct, kdo by ho v portfoliu naopak mít neměl. Pokud nás už samotná představa měsíční splátky stresuje natolik, že kvůli ní v noci nespíme a dokážeme se bez úvěru ke svým cílům dopracovat, tak je lepší žít bez úvěru.
Úvěr by si také neměl brát ten, kdo by po jeho získání neměl žádné prostředky na finanční rezervu či na ostatní klíčové cíle. Ačkoli neexistuje univerzální hranice pro rozumnou výši, je dobré se nad ním zamyslet v kontextu celkového finančního plánu.
Úvěr v portfoliu by měl splňovat parametry:
- Má kladný výnosový potenciál
- Je kryt odpovídajícími aktivy
- Má rezervní plán pro splácení
- Je pořizován na základě strategického podkladu, ne emočního
Pro investora je dobrý dluh investiční pákou pro zrychlení růstu majetku – pokud tento nástroj využívá správně.
Jak se zvýší výnos pomocí páky (úvěru)
Mnoho investorů dnes stále splácí hypotéky z období, které bylo z historického pohledu velmi výjimečné. Jednalo se o éru záporných reálných úrokových sazeb, která se v České republice naplno projevila se zpožděním po hypoteční krizi v roce 2009.
Od roku 2012 až do roku 2017 byla dvoutýdenní repo sazba ČNB na úrovni pouhých 0,05 %. Ke konci tohoto období, a později také během pandemie covidu, bylo možné získat hypotéku s úrokem okolo 2 % ročně.
Již tehdy jsme doporučovali klientům, včetně těch, kteří měli k dispozici dostatečnou hotovost, aby k pořízení nemovitosti (vlastní nebo investiční) využili levné cizí zdroje. Vlastní prostředky tak mohli investovat do kapitálových trhů s vyšším potenciálem zhodnocení.
Naši radu využil například náš klient, říkejme mu Pavel. Pavel s majetkem převyšujícím 100 milionů Kč, který původně plánoval financovat koupi apartmánu v ČR výhradně z vlastních prostředků. Jedním z klíčových cílů Pavlova plánu je mezigenerační předání majetku dětem.
Po zhodnocení situace a vytvoření finančního plánu jsme namísto hotovosti využili úvěr ve výši 5 milionů Kč s úrokovou sazbou 1,89 % a fixací na 8 let. Tím jsme Pavlovi umožnili, aby mohl svou hotovost investovat do široce diverzifikovaného portfolia.
Pavel patří mezi vyvážené investory.
Od počátku roku 2017 do roku 2025 dosáhlo Pavlovo investiční portfolio, složené právě z těchto volných 5 milionů Kč, průměrného ročního výnosu 7,3 % po odečtení všech nákladů, včetně naší odměny.
Zdroj: KFP
Pavel tedy tímto krokem získal:
- Nemovitost, která se mu v čase zhodnocuje
- Investiční portfolio, které mu již něco vydělalo a nadále bude
- Velice levný dluh, ve kterém přeplatí přibližně 5% částky, kterou získá zhodnocením zainvestovaného majetku na horizontu 20 let
- Lepší diverzifikaci, jeho peníze nejsou závislé jen na nájmu a nemovitostním trhu v ČR, ale jsou diverzifikované do více tříd aktiv a celého světa
- Čistý zisk 3.222.000 Kč, který je spočítaný ze zisku finančního portfolia (3.785.000 Kč) po odečtení úroků za hypotéku (563.000 Kč)
- Možnost peníze kdykoliv vybrat a nejsou „utopené“ v nemovitosti, kde je špatná likvidita
Co když skončí fixace s dobrým úrokem?
Po skončení osmileté fixace máme možnost zbytek úvěru jednorázově doplatit a ponechat si čistý zisk.
Naše doporučení však je: Pokračovat v nastavené strategii, která nám více vydělává a současně je bezpečnější.
Protože už máme část hypotéky splacenou, při současné úrokové sazbě kolem 4,3 % kterou dokáže kolegyně Helena dnes zařídit, se měsíční splátka zvýší o přibližně 3.500 Kč, což klienta nikterak neohrožuje.
Za 20 let výsledkem bude:
- Investiční portfolio blížící se částce 36 milionů korun (počítáme průměrné zhodnocení posledních 20 let)
- Nemovitost bez hypotéky, na které zaplatí na úrocích za celou dobu cca 2.270.000 Kč (výpočet orientační, neodhadneme sazbu na další roky, ale asi všichni cítíme, že 31mio > 2mio )
- Spokojený klient, který využil pákový efekt úvěru tak jak má
Pokud by Pavel koupil hotovost v hotovosti bez úvěru, připravil by sebe a své potomky o zisk 29 milionů Kč za 20 let.
Zdroj: KFP
Je dobré se zadlužit i teď?
Obecně platí pravidlo, kterým se řídíme na kapitálových trzích, ale i u koupi nemovitosti. Časovat trh nemá význam, protože nikdy nevíme, co se stane. Čekat na propad, který může ale nemusí přijít nám nedává smysl. Pokud ale ta příležitost nastane, zkoušíme jí využít. A právě dnes jsme v situaci, kdy se nám zdají aktuální podmínky ke koupi nemovitosti vhodné.
Úroková sazba na hypotéce vzniká jako kombinace faktorů, které ovlivňují cenu peněz na trhu a riziko spojené s poskytnutím úvěru. Banky stanovují úrokovou sazbu na základě základní sazby ČNB, ale také s ohledem na inflaci, cenu dlouhých peněz mezi bankami, rizikovost klienta a konkurenční prostředí na trhu.
Dnes je nejnižší úroveň REPO sazby od prosince 2021. Guvernér ČNB Aleš Michl uvedl, že prostor pro další snižování sazeb je omezený a další kroky budou záviset na vývoji proinflačních rizik v domácí ekonomice. Současná úroveň úrokových sazeb se blíží hodnotě, kterou ČNB považuje za neutrální, tedy takovou, která nepodporuje a ani nebrzdí ekonomiku.
Na druhé straně existují rizika opětovného růstu inflace, zejména v důsledku rostoucích mezd a zvýšené spotřeby domácností. Pokud inflace skutečně začne znovu růst, ČNB může přistoupit k opětovnému zvyšování úrokových sazeb, což by vedlo ke zdražování úvěrů.
Jednoduše shrnuto, sazby mohou nadále klesat, ale i růst. Z dlouhodobého hlediska není aktuální cena peněz parametrem rozhodování, zda koupit investiční nemovitosti nebo vlastní bydlení. To by měl určit vypracovaný plán.
Výhody úvěru v portfoliu
Na předchozím příkladu jsme si ukázali, jak zvýšit výnos, pokud je úrok nižší než výnos portfolia. Jaké jsou další výhody:
- Zachování likvidity a flexibilita pro nové příležitosti
- Tzn., že v případě potřeby je možné odprodat jen část portfolia a nemusíme prodávat celou nemovitost
- Kapitál ve fondech lze snáze rebalancovat, případně je možné jej také využít na další investice, nákupy či podnikání
- Daňová optimalizace
- Úroky z úvěru mohou být v určitých případech daňově uznatelné
- Ochrana aktiv
- Aktiva jsou celkově lépe chráněna díky diverzifikaci mezi vlastní a cizí kapitál a zároveň, z pohledu tříd aktiv, mezi nemovitosti a firmy
Závěr
Chytrý dluh není nepřítel. Je to nástroj. A jako každý nástroj – může skvěle pomoci, ale bez kontroly může i ublížit. Pokud přemýšlíte o tom, jak využít úvěr ve svém portfoliu, ozvěte se.
Rádi vám pomůžeme najít strategii, která bude fungovat pro Vás.